La mise en place d’un démembrement de propriété permet de scinder un bien en deux parties. Une partie devient l’usufruitier et la seconde devient le nu-propriétaire.
Un démembrement provient principalement de deux causes :
- une donation de l’usufruit à un enfant par exemple, ou dans le cas qui nous intéresse au montage d’une schéma d’investissement en nue-propriété.Le nu-propriétaire va acquérir un bien (parts de SCPI, appartements, actions...) avec une décote. Cette décote provient du complément de prix que paye l’autre partie : l’usufruitier. Plus la durée du démembrement sera courte, plus la part de l’usufruitier sera faible et celle du nu-propriétaire sera importante. Plus la durée de démembrement s’allonge, plus la part du nu-propriétaire diminue.
Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier devient le seul utilisateur du bien, mais il n’est pas le propriétaire. Il perçoit les loyers ou utilise le bien. Cette utilisation est temporaire et se terminera à la fin du démembrement. La fin du démembrement ayant été prévue, il n’y à pas de nouvelle étape juridique ou
d’acte. le démembrement s’arrête comme prévu initialement sans autre formalité.
L’usufruitier n’est pas le propriétaire du bien, il ne peut donc pas vendre lui-même le bien. Le nu-propriétaire reste le propriétaire du bien. Il ne perçoit plus les loyers ou les dividendes pendant la durée du démembrement. En cas d’acquisition d’un bien, le nu-propriétaire acquiert le bien avec une décote très significative se calculant en fonction de la durée du bien.
À la fin de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupérera les loyers ou la jouissance du bien sans aucune formalité, ni aucun frais supplémentaire.
L’investissement en tant que nu-propriétaire permet :
